부동산 세금 기초 (취득세·재산세·양도소득세)
한 줄 요약: 부동산 세금은 살 때(취득세) · 보유 중(재산세) · 팔 때(양도소득세)가 핵심입니다. 세목마다 과세대상·과세표준·세율 구조·납부기한이 다르므로, 먼저 큰 흐름을 이해한 뒤 내 상황(주택 수, 보유기간, 거주 요건 등)에 맞춰 세부 규정을 확인하세요.
※ 본 글은 교육용 요약입니다. 실제 세율·감면규정·신고 절차는 시기·지자체 조례·개인 상황에 따라 달라질 수 있으니, 최신 법령/고지서·전문가 상담을 확인하세요.
부동산 세금 지도(전체 개요)
| 단계 | 주요 세금 | 핵심 포인트 |
|---|---|---|
| 취득 | 취득세(＋지방교육세·농어촌특별세 등 부가세) | 취득가액·주택 수·용도(거주/임대/상가)에 따라 세율·감면 달라짐 |
| 보유 | 재산세(지방세, 경우에 따라 별도 국세 존재) | 과세기준일(보통 6/1) 현재 소유자 기준·공시가격·공정시장가액비율·세율구간 적용 |
| 양도 | 양도소득세(＋지방소득세) | 양도차익·보유·거주·1세대 1주택 비과세 요건·장기보유특별공제 등 변수 |
취득세 기초(대상·과세표준·신고·납부)
| 항목 | 핵심 | 설명 |
|---|---|---|
| 과세대상 | 부동산의 취득 행위 | 매매·증여·상속·신축·분양권 취득 등 |
| 과세표준 | 취득가액 등 | 실거래가·시가표준액 등 법정 기준 적용 |
| 세율 구조 | 용도·주택 수·가액별 차등 | 일반세율 + 조정대상/다주택 가산 등(지자체 조례·시점에 따라 변동) |
| 부가세 | 지방교육세·농어촌특별세 등 | 기본세액에 일정 비율로 추가 |
| 신고·납부 | 취득일로부터 단기간 내 | 관할 자치단체에 신고·납부(기한 준수 필수) |
※ 세율·가산 규정은 주택 수·취득 경로·지역 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
재산세 기초(과세기준일·과세표준·납부)
| 항목 | 핵심 | 설명 |
|---|---|---|
| 과세기준일 | 매년 6월 1일(통상) | 해당 일자 현재의 소유자에게 부과 |
| 과세표준 | 공시가격 × 공정시장가액비율 | 주택/토지/건축물 유형별 산식·비율 상이 |
| 세율 구조 | 과세표준 구간별 차등 | 지방세로서 지자체 조례·국가 정책에 영향 |
| 납부 | 분할 납부 고지 | 일반적으로 여름·가을에 고지서 납부(지역 안내 참조) |
양도소득세 기초(과세대상·보유기간·비과세/감면)
| 항목 | 핵심 | 설명 |
|---|---|---|
| 과세대상 | 부동산 양도 차익 | 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| 세율 구조 | 과세표준 누진·특례 | 보유기간·주택 수·지역 규정 등에 따라 달라짐 |
| 비과세·감면 | 1세대 1주택 등 요건 | 거주·보유 요건 충족 시 비과세/감면, 장기보유공제 등 |
| 지방소득세 | 국세의 일정 비율 추가 | 양도세 산출세액을 기준으로 부과 |
| 신고·납부 | 양도일 기준 기한 내 | 예정신고·확정신고 체계, 기한 경과 시 가산세 |
계산 흐름 & 예시(가정 수치)
취득세(개념)
과세표준(취득가액 등) × 세율(용도/주택 수/가액별) = 기본세액
기본세액 + 지방교육세·농어촌특별세(해당 시) = 총 납부세액
과세표준(취득가액 등) × 세율(용도/주택 수/가액별) = 기본세액
기본세액 + 지방교육세·농어촌특별세(해당 시) = 총 납부세액
재산세(개념)
과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율(구간별) = 산출세액
공제·세부담 상한 등 적용 후 = 납부세액
과세표준(공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율(구간별) = 산출세액
공제·세부담 상한 등 적용 후 = 납부세액
양도소득세(개념)
양도차익(양도가 − 취득가 − 필요경비) − 장기보유특별공제(해당 시) = 과세표준
과세표준 × 세율 − 공제 = 산출세액 → 지방소득세 가산 = 총 납부세액
양도차익(양도가 − 취득가 − 필요경비) − 장기보유특별공제(해당 시) = 과세표준
과세표준 × 세율 − 공제 = 산출세액 → 지방소득세 가산 = 총 납부세액
가정 예시 (이해용, 임의 수치): 아파트 A를 5년 보유 후 1억원 차익으로 양도했다고 가정하면, 장기보유공제/비과세 요건 충족 여부에 따라 과세표준과 세율, 지방세가 달라집니다. 실제 계산은 양도일 기준 최신 규정과 취득·보유·거주 이력을 함께 반영합니다.
절세 체크리스트(구입·보유·양도)
| 단계 | 체크 포인트 | 왜 중요? |
|---|---|---|
| 구입(취득) | 주택 수·가액·용도 확인, 취득세 감면/가산 요건 점검 | 초기 세금 최적화·가산세 회피 |
| 보유 | 공시가격 이의신청 기간·재산세 고지서 검토 | 과세표준·세부담 상한 반영 여부 확인 |
| 양도 | 보유/거주 기간, 1세대 1주택 비과세·장특공제 요건 | 세액 차이가 매우 커짐 |
| 서류 | 취득·개보수·중개/법무 비용 증빙 보관 | 필요경비 인정으로 과세표준↓ |
자주 발생하는 실수
- 취득세 신고지연: 취득 후 기한 내 미신고/미납 → 가산세 부담.
- 재산세 고지서 미확인: 과세기준일 이후 소유권 이전했더라도 고지 대상이 바뀌지 않는 경우가 있어 정산 필요.
- 양도세 비과세 오해: 1세대 1주택이라도 보유·거주·면적·가액 요건 등을 충족해야 함.
- 필요경비 증빙 누락: 취득세·중개·법무·개보수비 등 증빙 미비로 과세표준이 불필요하게 커짐.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 취득세는 누가 언제까지 내나요?
A. 보통 취득한 날을 기준으로 정해진 기한 내에 취득자가 관할 지자체에 신고·납부합니다. 기한 경과 시 가산세가 붙을 수 있습니다.
Q2. 재산세는 매수자·매도자 중 누가 부담하나요?
A. 과세기준일(통상 6월 1일) 현재의 소유자에게 부과됩니다. 매매 시점에 따라 당사자 간 정산 관행이 있을 수 있습니다.
Q3. 양도세에서 가장 크게 영향을 주는 변수는 뭔가요?
A. 양도차익·보유/거주 기간·주택 수·지역 규정이 핵심입니다. 또한 장기보유특별공제·비과세 요건 충족 여부가 세액을 크게 좌우합니다.
※ 실제 세율·감면·기한은 수시로 바뀝니다. 신고 전 최신 지침과 개인 요건을 반드시 점검하세요.
용어 미니사전
- 과세표준: 세율을 곱하는 기준 금액(취득가액·공시가격×비율·양도차익 등).
- 공정시장가액비율: 공시가격에 곱해 과세표준을 산정할 때 쓰는 비율.
- 장기보유특별공제: 일정 보유·거주 요건 충족 시 양도차익에서 공제되는 제도.
- 지방교육세/농어촌특별세: 지방세/국세 성격의 부가세로, 기본세액에 추가 부과.
오늘 10분 액션 플랜
- 내 주택 수/보유·거주 기간 점검 후 비과세·감면 가능성 체크
- 최근 취득/양도 예정이라면 기한과 필요서류 미리 준비
- 재산세 고지서의 과세표준·면제/감면 항목 확인 후 이의신청 기간 캘린더에 기록
※ 본 문서는 일반 정보로, 법률·세무 자문이 아닙니다. 최신 법령과 지자체 공고, 국세청·지방세 안내, 전문가 상담을 함께 확인하세요.